Запретят строительство жилых домов рядом c Черным и Азовским морями.

В Анапе и Геленджике проходят общественные обсуждения проектов генеральных планов муниципалитетов. Наибольший резонанс создается вокруг зонирования территорий. Проекты закрепляют норму, установленную Градостроительным кодексом Краснодарского края, которая запрещает строительство нового жилья в 500-метровой зоне вдоль берега моря, отдавая приоритет курортной застройке. По мнению экспертов, эта мера позволит сохранить курортный облик и туристический потенциал крупных курортных городов.

Полукилометровая зона рекреации в курортных городах Кубани устанавливается в соответствии с Градостроительным кодексом края. Статья 27 документа ограничивает строительство жилых домов, апарт-отелей и комплексов апартаментов на расстоянии 500 метров от берегов Черного и Азовского морей в десяти муниципалитетах: Анапе, Геленджике, Новороссийске и Сочи, а также в Ейском, Приморско-Ахтарском, Славянском, Темрюкском, Туапсинском и Щербиновском районах. Поправка вступила в силу весной 2021 года. Кроме строительства жилья и апартаментов, она ограничивает этажность зданий отелей и санаториев на берегу моря.

Комментируя это нововведение в мае текущего года в ходе сессии ЗСК, губернатор края Вениамин Кондратьев подчеркнул, что городам-курортам важно открыть вид на море и горы, «а не на стену из стекла и бетона». «Если бы такую политику проводили 15 лет назад, то сейчас у нас не было бы таких высоких цен на отдых и дефицита четырех- и пятизвездочных отелей»,— сказал глава края. По его мнению, такая норма позволит привлечь в курортную отрасль инвесторов, существенно нарастить номерной фонд и в конечном итоге снизить стоимость отдыха.

Курортам определили вектор развития

Несмотря на то, что нововведение действует уже полгода, владельцы жилых домов, расположенных в 500-метровой зоне у моря, «примерили» его на себя меньше месяца назад, когда в Геленджике началась подготовка к общественным обсуждениям проекта генерального плана. Жители обратили внимание, что прибрежная территория, которая в действующем генплане является жилой зоной, окрасилась в розовый цвет, которым обозначается функциональная «зона отдыха». Следом аналогичное изменение обнаружили в Анапе.

В рекреационной зоне разрешается возводить объекты, предназначенные для отдыха, туризма и спорта. Строительство жилья здесь запрещено. Граждане сделали вывод, что проекты новых генпланов ограничивают их право распоряжаться своей недвижимостью, и объединились, требуя вернуть жилым зонам их прежнее назначение.

В настоящее время Анапе уже прошли общественные слушания, после чего местные власти провели серию рабочих публичных встреч для разъяснений и приемки дополнительных заявлений. В Геленджике общественные обсуждения прошли 16 ноября. «Не обошлось без провокаторов, которые периодически не давали людям услышать ответы на волнующие их темы, но в целом ответили всем обеспокоенным гражданам на их беспокоиства», — написал мэр Геленджика Алексей Богодистов в своем Telegram-канале.

Собственники останутся при своем

Как пояснил «Ъ-Кубань» заслуженный архитектор России, советник губернатора Краснодарского края Юрий Рысин, опасения жителей не имеют оснований. «Собственники могут по-прежнему распоряжаться своим недвижимым имуществом, которое в проекте генплана находится в рекреационной зоне: продавать, дарить, передавать по наследству. Что касается участков, свободных от построек, возможно, владельцам целесообразнее в будущем построить на нем гостиницу или гостевой дом»,— рекомендует он.

По словам Юрия Рысина, никто не собирается сносить дома, которые находятся в 500-метровой зоне рекреации.

Что касается изъятия для государственных и муниципальных нужд, то для этих целей, в соответствии с законодательством, можно изъять любой участок. Неважно, в какой функциональной зоне он находится. Процедура предполагает выкуп участка или домовладения по рыночной цене. Но пока никакого нового масштабного строительства в рекреационных зонах Анапы и Геленджика не запланировано, речи о массовом изъятии не идет.

На новостройки наложат табу

По поводу строительства или реконструкции жилого дома в рекреационной зоне Юрий Рысин отмечает, что такая возможность регулируется не генеральным планом, а градостроительным регламентом, который прописан в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Правила разрабатываются после утверждения генплана. Документ утверждается Советом депутатов после согласований с федеральными и региональными органами госвласти и общественных обсуждений. В администрациях Анапы и Геленджика «Ъ-Кубань» прокомментировали, что градостроительные регламенты будут тщательно прорабатываться с учетом норм законодательства и мнений местных жителей.

По мнению управляющего партнера адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Романа Домащенко, получить разрешение на реконструкцию или строительство жилого дома на участке под ИЖС, который расположен в функциональной зоне рекреации, после утверждения нового генплана во внесудебном порядке будет невозможно. Что касается владельцев участков, которые получили разрешение на строительство жилья до принятия генплана, но еще не приступили к работам, в будущем у них могут возникнуть трудности с вводом домовладений в эксплуатацию. Для разрешения конфликта, возможно, также придется обращаться в суд.

Бизнесу предлагают легализоваться

Жилой сектор, расположенный на берегу моря, традиционно используется для сдачи комнат туристам. Как писал «Ъ-Кубань», с конца июля 2021 года этот бизнес стал легальным. Росреестр издал приказ, внесший изменения в классификатор видов разрешенного использования земельных участков с кодом «жилая застройка». Раньше Росреестр регулярно штрафовал нелегальных предпринимателей. А теперь гражданам, проживающим в жилых домах, расположенных на землях ИЖС, разрешили сдавать помещения в них для временного проживания. Эксперты считают, что эта мера позволила многим предпринимателям выйти из тени и пополнить налогооблагаемую базу местных бюджетов.

Требования, предъявляемые к жилым домам и гостиницам, во многом различаются. Для последних, например, применяются более жесткие нормы пожарной безопасности, закреплены нормативы площади номеров, правила благоустройства и т. д.

По мнению Юрия Рысина, в будущем возможно смешанное использование участков в 500-метровой рекреационной зоне: на одной территории смогут располагаться и жилье, и коммерческие помещения. В мире такая практика очень распространена. «Перевод жилых помещений в нежилые будет приветствоваться, так как это позволит легализовать серый рынок гостиничных услуг»,— считает эксперт.

Росреестр наполняет данными ЕГРН

Когда в СМИ и соцсетях начала подниматься волна возмущений, связанных с проектами новых генпланов Геленджика и Анапы, жители Кубани обратились к публичной кадастровой карте. Многие обнаружили, что на их участки наложены обременения в соответствии со ст. 56 и ст. 56.1 Земельного кодекса РФ. Причем ограничения увидели жители не только Анапы и Геленджика, но и других муниципальных образований, где к разработке новых генпланов пока не приступали. Также многие собственники обратили внимание на изменение кадастровой стоимости их земли. Некоторые жители приморских городов ошибочно связали разрозненные факты воедино и пришли к сомнительному выводу, что рекреационная зона установлена, обременение наложено, а кадастровая стоимость снижена для того, чтобы кто-то впоследствии смог выкупить их имуществом за бесценок.

В Управлении Росреестра по Краснодарскому краю «Ъ-Кубань» пояснили, что этот домысел не обоснован. Ограничения устанавливаются актами органов государственной власти и местного самоуправления, решением суда, а также в соответствии с Земельным кодексом и федеральными законами. Обременения по основаниям ст. 56 и ст. 56.1 Земельного кодекса на земельные участки не связаны с разработкой и принятием генеральных планов муниципалитетов. Так, зоны с особым использованием территории (ЗОУИТ) в установленном порядке внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по решениям Министерства природных ресурсов, Федерального агентства водных ресурсов, Министерства обороны и других ведомств.

«К примеру, зоны подтопления и затопления устанавливаются решением Федерального агентства водных ресурсов (его территориальных органов). Внесение таких зон направлено на недопущение возникновения чрезвычайных ситуаций, связанных с затоплением»,— конкретизирует заместитель руководителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю Роман Антонов.

«Наличие ограничений по ст. 56 и ст. 56.1 Земельного кодекса РФ не препятствует гражданскому обороту земельных участков и не влияет на привычный уклад их использования собственниками»,— подчеркивает господин Антонов.

Для наиболее полной проверки сведений о своем участке, в том числе о наличии или отсутствии ограничений, внесенных в ЕГРН, он рекомендует получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.

Переоценку проводят по плану

Изменение кадастровой стоимости земельных участков также коснулось не только Анапы и Геленджика, но и других муниципалитетов края. Росреестр поясняет, что кадастровую стоимость полномочно определять ГБУ по КК «Крайтехинвентаризация — Краевое БТИ» в соответствии с требованиями закона об оценке.

Последние туры государственной кадастровой оценки участков проводились согласно приказам департамента имущественных отношений Краснодарского края в 2019 и 2020 годах. Актуализированные сведения внесены в ЕГРН. В 2022 году на территории РФ запланирована государственная кадастровая оценка всех категорий земель.

«Изменение суммы налога на имущество для собственника в сторону уменьшения или увеличения напрямую зависит от изменения кадастровой стоимости. В период проведения оценки проект отчета об оценке размещается на сайте ГБУ по КК «Крайтехинвентаризация — Краевое БТИ» для целей ознакомления и возможности подачи возражений. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в специальной комиссии, созданной приказом департамента имущественных отношений края в конце 2018 года»,— комментирует Роман Антонов.

Цене прогнозируют рост

«Рыночная цена недвижимости на побережье, а также загородных домов в ближайшие годы будет расти, независимо от изменений в генплане и корректировок кадастровой стоимости. Даже если в будущем для осуществления нового строительства или реконструкции помещений потребуется изменить вид разрешенного использования участка и назначение здания на нежилое, чтобы использовать их под коммерцию, спрос на недвижимость в 500-метровой прибрежной зоне все равно останется высоким»,— считает эксперт «Кубанской палаты недвижимости» Ольга Долгополова. Эксперт отмечает, что стоимость участков в рекреационной зоне, на которых по разным причинам невозможно или невыгодно строить гостиницу, может уменьшиться.